Taloustilanne on heikentänyt viimeisen vuoden aikana monien yritysten kannattavuutta. Toimialakohtaisesti varsinkin rakentaminen on ollut vaikeuksissa ja haastava tilanne jatkuu edelleen. Kun kassa tyhjenee ja vastuiden kattamiseen ei löydy enää omaa rahaa eikä rahoittajaa, niin edessä on liiketoiminnan päättäminen. Velkojen panttina oleva omaisuus tulee realisoitavaksi, mutta mikä on tässä tilanteessa omaisuuden arvo?
Normaalissa markkinatilanteessa kohteen arvoa määritellään lähtökohtaisesti markkina-arvon mukaisesti. Kansainvälisen arviointistandardin IVSC:n (International Valuation Standards Council) mukaan markkina-arvo on: ”Arvioitu rahamäärä, jolla omaisuuserän tai vastuun pitäisi arvopäivänä vaihtaa omistajaa transaktioon halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa”.
Pakkomyyntitilanne poikkeaa merkittävästi normaalista markkinatilanteesta. Kohteesta maksettava hinta ei muodostu normaalin markkinoinnin mukaisesti eikä myyjä toimi tilanteessa vapaaehtoisesti. Tarkennuksena on syytä todeta, että hinta ja arvo ovat kaksi eri asiaa. IVSC:n mukaan hinta on ”Omaisuuserästä pyydetty, tarjottu tai maksettu rahallinen tai muu vastasuoritus, joka voi poiketa arvosta”.
Pakkomyyntiä kuvastaa termi realisointiarvo. IVSC määrittelee realisointiarvon seuraavasti: ”Summa, joka realisoituisi omaisuuserää tai omaisuuseräjoukkoa vähitellen myytäessä. Realisointiarvossa pitäisi ottaa huomioon omaisuuserien myyntikuntoon saattamisesta syntyvät kustannukset ja luopumisesta syntyvät kustannukset. Realisointiarvo voidaan määrittää käyttäen kahta erilaista arvon lähtökohtaa:
(a) vapaaehtoinen transaktio, jossa on kohteelle tyypillinen markkinointiaika, tai
(b) pakotettu transaktio, jossa on lyhennetty markkinointiaika”.
Termiä ”pakkomyynti” käytetään usein olosuhteissa, joissa myyjän on pakko myydä ja sen seurauksena asianmukainen markkinointiaika ei ole mahdollinen. Samalla ostajat eivät ehkä voi tehdä riittävää kohteen kartoitusta. Hinta, joka näissä olosuhteissa on saavutettavissa, riippuu myyjän myyntipaineen luonteesta ja syistä, joiden takia asianmukainen markkinointi ei ole mahdollista.
Tavallista on, että pakkomyynnissä saatavissa oleva hinta ei ole realistisesti ennustettavissa. Hinta, jonka myyjä hyväksyy pakkomyynnissä, kuvastaa enemmän hänen omia olosuhteitaan kuin markkina-arvon määritelmän mukaisen oletettuun kauppaan halukkaan myyjän olosuhteita. ”Pakkomyynti” on kuvaus tilanteesta, jossa vaihto tapahtuu, ei erillinen arvon perusta.
Yleensä pakkomyynti kuvastaa todennäköisintä hintaa, joka määrätystä kiinteistöstä luultavasti saadaan, kun kaikki seuraavat ehdot täyttyvät:
(a) myynti saatetaan nopeasti päätökseen
(b) omaisuuserään vaikuttavat markkinaolosuhteet, jotka vallitsevat arvopäivänä tai transaktion päättämisen oletetulla ajanjaksolla
(c) sekä ostaja että myyjä toimivat harkitusti ja asiantuntevasti
(d) myyjän on pakko myydä
(e) ostaja on yleensä motivoitunut
(f) molemmat osapuolet toimivat siten kuin katsovat olevan omien etujensa mukaista
(g) normaali markkinointi ei ole mahdollista lyhyen myyntiajan takia ja
(h) maksu suoritetaan käteisenä.
Omaisuuden todennäköinen markkina-arvo on usein korkeampi kuin pakkomyynnissä kohteesta saatava hinta. Tästä syystä konkurssin kohdatessa realisoitavaa omaisuutta pyritään myymään mahdollisuuksien mukaan muutoin kuin pakkomyyntien kautta. Konkurssitilanteessa myyntipäätöksestä vastaa pesän velkojat. Heikossa markkinatilanteessa velkojat voivat joutua tekemään vaikeita päätöksiä, kun realisoitavasta kohteesta on saatavissa vain matalahintaisia ostotarjouksia riippumatta siitä, miten kohdetta myydään. Pakkohuutokaupan kautta myydyn kiinteistön kauppahinta ei ole välttämättä vertailukelpoinen, koska se voi olla merkittävästi alempi kuin kiinteistön todellinen arvo.
