Suomessa on yli 500.000 kesämökkiä. Yli 95 % mökeistä on yksityishenkilöiden tai kuolinpesien omistuksessa. Jos mökin omistajana ja käyttäjänä on useampi kuin yksi ruokakunta, olisi pelisäännöt yhteisomistukselle oltava selvät heti alusta alkaen. Säännöt on hyvä olla kirjallisesti laadittuna ja kaikkien osakkaiden hyväksymiä.

Yhteisesti omistetulla kesämökillä on monia hyviä ominaisuuksia; kustannukset jakautuvat useammalle omistajalle, mökin käyttöaste nousee, on yhteistä tekemistä tuttujen kanssa jne. Kuitenkin yhteinen mökki aiheuttaa usein myös murheita omistajille; mökkitalkoisiin kaikki osakkaat eivät halua osallistua, mökin tasapuolisista käyttövuoroista on vaikea sopia, tarpeellisista peruskorjauksista on vaikea päästä sopimukseen…

Tavallisesti yhteisomistus muodostuu kuolinpesien kautta. Kuolinpesän osakkaiden on mietittävä hyvissä ajoin, miten mökin omistamista jatketaan. Jos kuolinpesän sisälle ehtii tulla uusia kuolinpesiä, niin asioista päättäminen voi vaikeutua merkittävästi.

Selkeintä olisi yhteisomistuksen muuttaminen yksin jonkun osakkaan omistukseen. Vaihtoehtoja tämän ratkaisun toteuttamiseen on useita ja eri vaihtoehdot on tarkasteltava aina tapauskohtaisesti. Jos kukaan osakkaista ei halua enää jatkaa mökin omistajana tai osakkaat eivät saa tehtyä sopimusta omistusosuuksien muuttamisesta, tulee harkittavaksi mökin myyminen. Myynnistä saatujen rahojen jakaminen on helpompaa kuin mökin jakaminen.

Kesämökkien myyntimäärät lisääntyivät koronavuosien 2020 - 2021 aikana (Pohjois- Karjalassa yli 130 kauppaa/vuosi). Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) tilaston mukaan vuonna 2023 kesämökkien kauppamäärät laskivat koronavuosista merkittävästi, ollen lukumääräisesti samalla tasolla kuin 2000 -luvun alussa (noin 60 kauppaa/vuosi). Nyt mökkikauppa vaikuttaa taas vilkastuvan, vaikkakin kohonnut korkotaso hillitsee ostajien suunnitelmia.

Kesämökkien kauppa on vilkkainta sulan maan aikana. Myyjät haluavat usein käyttää mökkiä vielä kesäkauden, ostajat puolestaan haluaisivat saada mökin käyttöön jo alkukesän aikana ja heti kaupasta. Mökin myyntiä harkitsevan kannattaakin harkita, mikä olisi oikea aika aloittaa markkinointi. Myös mökin hintapyynnön on hyvä vastata markkinahintaa.

Kaikissa yhteisomistuksissa tulisi olla selvät, ennalta sovitut pelisäännöt metsätilan omistamiseen ja käyttöön liittyen. Valitettavasti näitä yhteishallintasopimuksia on aivan liian vähän ja samaan aikaan yhteisomistusten lukumäärä vaan lisääntyy uusien kuolinpesien myötä.

Yhteisesti omistetun metsätilan päätökset on tehtävä pääsääntöisesti yksimielisesti. Yksimielisyys on helpompi löytää, kun kaikki osakkaat kertovat omat metsän omistamiseen liittyvät tavoitteet mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Erilaisten odotusten pohjalta ensin neuvotellaan ja sen jälkeen laaditaan osakkaiden kesken yhteishallintasopimus. Sopimus voi olla vapaamuotoinen, suppea selostus yhteisomistuksen tavoitteiden ja tekemisten pääkohdista. Suosittelen kuitenkin paneutumaan sopimuksen sisältöön huolella ja ottamaan mukaan myös sellaisia sisältöjä, jotka eivät vielä sopimusta laadittaessa tunnu ajankohtaisilta.

Yhteishallintasopimus on tarpeen riippumatta siitä, miten metsätila on tullut yhteisomistukseen. Tyypillinen tilanne on se, että sisarukset ovat perineet metsätilan vanhemmiltaan. Vaikka yhteisomistus voi aluksi tuntua helpolta ja päätösten tekemisessä ei ole mitään epäselvää, niin tästä huolimatta pelisääntöjen sopiminen on syytä tehdä yhteisomistuksen alkumetreillä. Sopimuksen tekeminen on helpompaa, kun asioista ei olla eri mieltä. Myöhemmin ei tarvitse olla erimieltä, kun asioista on yhdessä sovittu. Yhteishallintasopimus kannattaa laatia, vaikka yhteisomistus olisi jatkunut jo pidempään. Sopimus on erityisen tarpeen silloin, jos metsätila on tarkoitus ostaa yhteisomistukseen sijoituskohteeksi.

Työssäni olen kohdannut useita kertoja metsänomistaja-asiakkaita, jotka eivät tiedä missä heidän metsätilansa sijaitsee. Tyypillisesti kyse on ollut yhteisesti omistetusta metsätilasta, jossa perinnön kautta metsänomistajaksi tullut osakas syystä tai toisesta on joutunut perehtymään metsätilansa asioihin. Metsätilat ja niiden rajat kyllä löytyvät, mutta helpomminkin asiat voi tehdä. Yhteishallintasopimuksessa yksittäinen osakas tai osakkaat voivat valtuuttaa haluamansa tahon hoitamaan metsäasioita puolestaan omistajan tavoitteiden mukaisesti.

Metsäomistamiseen voi liittyä monia erilaisia tavoitteita. Metsätilasta odotetaan saatavan taloudellista lisäarvoa, metsäluonto tuo elämyksiä ja virkistystä, varsinkin sukutiloihin kohdistuu usein tunnearvoa, metsää halutaan myös suojella ja säilyttää. Yksityismetsissä näitä tavoitteita yhdistellään ja saman metsätilan alueella voidaan hyvin luontevasti toteuttaa erilaisia omistajan asettamia tavoitteita. Yhteisesti omistetulla metsätilalla jyrkästi toisistaan eroavat metsänkäyttötavoitteet voivat johtaa vaikeaan tilanteeseen. Yhteishallintasopimuksen sisällöstä neuvottelemien voi paljastaa, että yhteisomistus ei olekaan sopiva metsätilan omistusmuoto. Tämän jälkeen keskustelu kannattaa siirtää yhteisomistuksen muuttamiseen joko yhtymäosuuksien kaupoilla tai muiden omistusjärjestelyjen kautta. Joskus ratkaisuna voi olla myös koko yhteisesti omistetun metsätilan myyminen. Rahan jakaminen osakkaiden kesken on helpompaa kuin metsätilan jakaminen pienempiin osiin.

Suomessa on lähes 600.000 metsänomistajaa ja metsäomaisuuden käyttöön liittyvät tavoitteet vaihtelevat omistajittain. Työurani aikana olen osallistunut lukuisiin tapaamisiin metsänomistajien kanssa, jossa keskeinen teema on ollut asiakkaan metsätilan omistamiseen kohdistuvat tavoitteet. Metsä on arvokas omaisuus ja omistajalla tulisi olla selvillä, mitä hän omaisuudellaan haluaa tehdä. Voimassa oleva Metsälaki antaa metsänomistajalle laajat mahdollisuudet hyödyntää metsiään taloudellisesti. Toki metsän talouskäyttöön liittyy myös velvollisuuksia, jotka metsänomistajat ja metsäalan toimijat ovat varsin hyvin myös huomioineet. Metsän käyttömuotona voi olla myös virkistys- ja suojelu joko pienialaisesti tai jopa kokonaisena kiinteistönä. Metsän käyttöön liittyvät tavoitteet tulisi olla siis tietoisia valintoja.

Varsinkin yhteisomisteisissa metsätiloissa tulee herkästi vastaan tilanne, jossa pohditaan mitä metsälle tulisi tehdä. Osakkailla voi olla hyvin erilaisia elämäntilanteita, joten esim. rahantarve ja mahdollisuus osallistua metsänhoitotöihin vaihtelevat omistajittain. Puukauppa helpottaa rahantarvetta, mutta mitä tehdään, jos rahaa ei ole ja pitää saada yhteinen näkemys metsänhoitotöihin liittyvien kustannusten jakamisesta. Lähtökohtaisesti kaikissa yhteisomistuksissa tulisi olla selvät, ennalta sovitut pelisäännöt metsätilan omistamiseen ja käyttöön liittyen. Valitettavasti näitä sopimuksia on aivan liian vähän ja samaan aikaan yhteisomistusten lukumäärä vaan lisääntyy uusien kuolinpesien myötä.

Metsänomistajan kannalta nykyinen markkinatilanne on hyvä sekä puukaupan että metsätilakaupan tekemiseen. Metsäteollisuudella on tarvetta kotimaisesta puusta ja tämä näkyy myös puukaupan kantohinnoissa. Hinnat vaihtelevat kalenterivuoden sisällä ja ostajittain, mutta puukauppasopimuksen tekemisen yhteydessä voi olla mahdollista neuvotella kaupalle erilaisia takuuhintaehtoja. Ajankohtaista tietoja puukauppatilanteesta saa esim. Metsälehden kautta Ajantasaiset puunhinnat | Metsälehti (metsalehti.fi).

Myös metsätilojen kysyntä ja hinta ovat edelleen hyvällä tasolla, vaikka pitkään jatkunut hintojen nousu vaikuttaa rauhoittuneen vuoden 2023 loppupuolella. Metsätilojen markkinatilanteesta kerroin edellisessä blogissani Metsätilojen kauppamäärät laskeneet, kysyntää on edelleen. | Itä-Suomen Kiinteistöarviointi Oy (iskar.fi)

Seuraavassa lyhyet kuvaukset sekä metsätila- että puukaupasta:

Metsätilakauppa:

• Metsätilakaupassa metsänomistaja myy koko metsätilan toiselle osapuolelle. Kauppaan sisältyy metsämaa, puusto ja mahdolliset rakennukset. Metsätilakaupassa on tärkeää tuntea myyjän, ostajan, metsäkiinteistönvälittäjän ja asiantuntijapalvelun tarjoajan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Metsätilakaupassa voi olla erilaisia virheitä, kuten laatu-, vallinta- tai oikeudellinen virhe.
• Onnistuneessa metsätilakaupassa tiedetään kaikkien osapuolten vastuut ja velvollisuudet liittyen metsätilakauppaan.
• Metsätilakaupan virheestä säädetään maakaaressa.
• Metsätilakauppaan liittyvät erimielisyydet voivat usein liittyä metsätila-arvioon, joka on kaupan pohjana ja joka voi osoittautua virheelliseksi.

Puukauppa:

• Puukaupassa metsänomistaja myy puuta puunostajalle.
• Puukaupassa voi olla erilaisia kauppatapoja, kuten hankintakauppa ja pystykauppa.
• Hankintakaupassa metsänomistaja vastaa puiden kaatamisesta ja toimittamisesta tienvarteen, josta puunostaja noutaa ne puutavara-autolla.
• Pystykaupassa puunostaja huolehtii puiden kaatamisesta ja kuljettamisesta metsästä tehtaalle.
• Puukauppaan liittyvät erimielisyydet voivat liittyä puumäärän arvioon ja kaupan toteutukseen.
• Metsänomistajan kannattaa vertailla saamiaan tarjouksia ja suunnitella puukauppa huolellisesti

Metsätilojen kaupassa on ollut usean vuoden ajan oikein hyvät myyjän markkinat. Ostajia on ollut jonoksi asti ja myyntiin tulleet tilat ovat menneet kaupaksi kovaan hintaan. Toteutuneet kauppahinnat ovat ylittäneet, usein reilustikin, hintapyynnön mukaisen euromäärän. Metsä- ja välitysammattilaisena alkoi jo epäillä omaa markkinatuntemusta, kun ostajat tekivät toinen toistaan korkeampia ostotarjouksia.

Nyt tilanne on muuttunut. Ammattimaisesti toimivien metsätilan ostajien määrä on vähentynyt eikä ostotarjoukset välttämättä mene yli hintapyynnön. Tilanne alkaa siis normalisoitua ja perinteisillä lisämaan ostamista suunnittelevilla naapureillakin alkaa olla oikea aika katsella myytäviä metsätiloja. Vaikka metsätilojen hintojen nousu on päättynyt, hintatason nopeaa laskua ei ole odotettavissa. Metsätiloille on jatkossakin kysyntää ja perhemetsätalouteen perustuva hinnoittelu pitää hintatason hyvänä, mutta maltillisena. Kiinnostusta metsätiloja kohtaan on edelleen, mutta ostajaprofiili vaihtuu.

Metsä on ollut perinteisesti varsin turvallinen sijoituskohde, joka tuo vakaata, vaikkakin hyvin maltillista tuottoa. Velkarahalla ostetun metsäsijoituksen tuotto hupenee korkokuluihin. Korkotason nousu on ollutkin suurin yksittäinen syy metsätilamarkkinan muutokseen.

Alhaisen korkotason ohella metsätilojen hintojen nousuun takavuosina vaikutti useita muitakin tekijöitä. Venäläisen tuontipuun loppuminen nosti kotimaisen puun kantohintatasoa, mikä osaltaan nosti myös metsäkiinteistöjen hintoja. Teollisuuden raakapuun hankinnan turvaaminen pitkällä aikavälillä on ollut myös osaltaan vaikuttamassa metsätilakauppojen markkinaan.

Metsätiloja on kaiken aikaa myytävänä ja toivottavasti tarjonta jatkuu hyvänä myös tulevina vuosina. Metsänomistajien lukumäärä lisääntyy joka vuosi, kun mukaan lasketaan yhteisomisteiset kuolinpesien osakkaat. Osa kuolinpesien osakkaista ei tiedä, missä oma metsätila sijaitsee, saati mitä metsätilalle pitäisi tehdä. Metsänomistajalla olisi oltava metsiinsä liittyen selkeä tavoite, olipa se sitten talouskäyttöä, suojelua, virkistystä tai kuten tavallista, näiden käyttömuotojen yhdistelmä. Samoin metsänomistajalla tulisi olla ainakin suuntaa antava käsitys metsätilansa arvosta. Metsätalouden kannalta tilojen jakaminen pienempiin osiin ei useinkaan ole hyvä vaihtoehto. Kannattavuuden näkökulmasta tilakokoa tulisikin kasvattaa kiinnittäen samalla huomiota maapohjan tuottokykyyn ja olemassa olevan puuston ominaisuuksiin.

Metsään voi kohdistua odotusarvona muutakin kuin perinteisiä metsätaloudesta saatavia tuottoja. Varsinkin Länsi- ja Pohjois-Suomessa metsätilan arvoja ovat nostaneet odotukset tuulivoimaloiden rakentamisesta. Hiilensidonnan lisäarvosta on ollut myös puhetta, mutta mitään varmaa tietoa siitä ei ole vielä saatavissa. Metsätaloutta kohtaan voi tulla myös uusia rajoituksia ja sääntelyä, joiden vaikutusta tilan arvoon ei voi mitenkään ennakoida.

Metsätilan sukupolvenvaihdoksesta olisi keskusteltava perheen sisällä avoimin mielin. Mitä aikaisemmassa vaiheessa keskustelu aloitetaan, sitä enemmän on vaihtoehtoja myös käytettävissä. Ulkopuoleista apua päätöksen tekemiseen on saatavissa ja sitä kannattaa myös pyytää. Jos metsätilalle ei ole jatkajaa tiedossa, niin työkalupakkiin voi ottaa harkittavaksi myös metsätilan myymisen suvun ulkopuolelle. Kilpailuttamalla ostajat kokeneen metsätilavälittäjän palveluja käyttäen metsätilan myyjä varmistaa saavansa parhaan markkinahinnan myytävälle kiinteistölle. https://iskar.fi/metsatilavalitys

Taloustilanne on heikentänyt viimeisen vuoden aikana monien yritysten kannattavuutta. Toimialakohtaisesti varsinkin rakentaminen on ollut vaikeuksissa ja haastava tilanne jatkuu edelleen. Kun kassa tyhjenee ja vastuiden kattamiseen ei löydy enää omaa rahaa eikä rahoittajaa, niin edessä on liiketoiminnan päättäminen. Velkojen panttina oleva omaisuus tulee realisoitavaksi, mutta mikä on tässä tilanteessa omaisuuden arvo?

Normaalissa markkinatilanteessa kohteen arvoa määritellään lähtökohtaisesti markkina-arvon mukaisesti. Kansainvälisen arviointistandardin IVSC:n (International Valuation Standards Council) mukaan markkina-arvo on: ”Arvioitu rahamäärä, jolla omaisuuserän tai vastuun pitäisi arvopäivänä vaihtaa omistajaa transaktioon halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa”.

Pakkomyyntitilanne poikkeaa merkittävästi normaalista markkinatilanteesta. Kohteesta maksettava hinta ei muodostu normaalin markkinoinnin mukaisesti eikä myyjä toimi tilanteessa vapaaehtoisesti. Tarkennuksena on syytä todeta, että hinta ja arvo ovat kaksi eri asiaa. IVSC:n mukaan hinta on ”Omaisuuserästä pyydetty, tarjottu tai maksettu rahallinen tai muu vastasuoritus, joka voi poiketa arvosta”.

Pakkomyyntiä kuvastaa termi realisointiarvo. IVSC määrittelee realisointiarvon seuraavasti: ”Summa, joka realisoituisi omaisuuserää tai omaisuuseräjoukkoa vähitellen myytäessä. Realisointiarvossa pitäisi ottaa huomioon omaisuuserien myyntikuntoon saattamisesta syntyvät kustannukset ja luopumisesta syntyvät kustannukset. Realisointiarvo voidaan määrittää käyttäen kahta erilaista arvon lähtökohtaa:

(a) vapaaehtoinen transaktio, jossa on kohteelle tyypillinen markkinointiaika, tai

(b) pakotettu transaktio, jossa on lyhennetty markkinointiaika”.

Termiä ”pakkomyynti” käytetään usein olosuhteissa, joissa myyjän on pakko myydä ja sen seurauksena asianmukainen markkinointiaika ei ole mahdollinen. Samalla ostajat eivät ehkä voi tehdä riittävää kohteen kartoitusta. Hinta, joka näissä olosuhteissa on saavutettavissa, riippuu myyjän myyntipaineen luonteesta ja syistä, joiden takia asianmukainen markkinointi ei ole mahdollista.

Tavallista on, että pakkomyynnissä saatavissa oleva hinta ei ole realistisesti ennustettavissa. Hinta, jonka myyjä hyväksyy pakkomyynnissä, kuvastaa enemmän hänen omia olosuhteitaan kuin markkina-arvon määritelmän mukaisen oletettuun kauppaan halukkaan myyjän olosuhteita. ”Pakkomyynti” on kuvaus tilanteesta, jossa vaihto tapahtuu, ei erillinen arvon perusta.

Yleensä pakkomyynti kuvastaa todennäköisintä hintaa, joka määrätystä kiinteistöstä luultavasti saadaan, kun kaikki seuraavat ehdot täyttyvät:

(a) myynti saatetaan nopeasti päätökseen

(b) omaisuuserään vaikuttavat markkinaolosuhteet, jotka vallitsevat arvopäivänä tai transaktion päättämisen oletetulla ajanjaksolla

(c) sekä ostaja että myyjä toimivat harkitusti ja asiantuntevasti

(d) myyjän on pakko myydä

(e) ostaja on yleensä motivoitunut

(f) molemmat osapuolet toimivat siten kuin katsovat olevan omien etujensa mukaista

(g) normaali markkinointi ei ole mahdollista lyhyen myyntiajan takia ja

(h) maksu suoritetaan käteisenä.

Omaisuuden todennäköinen markkina-arvo on usein korkeampi kuin pakkomyynnissä kohteesta saatava hinta. Tästä syystä konkurssin kohdatessa realisoitavaa omaisuutta pyritään myymään mahdollisuuksien mukaan muutoin kuin pakkomyyntien kautta. Konkurssitilanteessa myyntipäätöksestä vastaa pesän velkojat. Heikossa markkinatilanteessa velkojat voivat joutua tekemään vaikeita päätöksiä, kun realisoitavasta kohteesta on saatavissa vain matalahintaisia ostotarjouksia riippumatta siitä, miten kohdetta myydään. Pakkohuutokaupan kautta myydyn kiinteistön kauppahinta ei ole välttämättä vertailukelpoinen, koska se voi olla merkittävästi alempi kuin kiinteistön todellinen arvo.

Perunkirjoitus on pidettävä kolmen kuukauden kuluessa henkilön kuolemasta. Perunkirjoituksen voi järjestää esimerkiksi vainajan puoliso tai lapsi, joka tuntee parhaiten vainajan varallisuustilanteen. Perukirja on laadittava aina – myös silloin, jos vainajalta ei ole jäänyt omaisuutta tai häneltä on jäänyt vain velkaa.

Perukirja sisältää tiedot vainajan kuolinhetken mukaisista varoista ja veloista sekä perillisistä. Se on samalla myös veroilmoitus perintöveron määräämistä varten.

Kuolinpesän varallisuuden arviointi

Jos arvion kohteena on asunto-osake tai asuinkiinteistö, niin arvoon vaikuttavat muun muassa kohteen sijainti, alueen hintataso, rakennusten ikä ja kunto. Arvioitavan kohteen markkina-arvo voidaan määritellä esimerkiksi vertailemalla toteutuneita kauppahintoja. Tämä ns. markkinalähestymistapa antaa luotettavan arvion asunto-osakkeista silloin, kun lähialueella on tehty useita vertailukelpoisia kauppoja.

Haja-asutusalueella sijaitsevien asuin- ja vapaa-ajankiinteistöjen arvioimiseen tuo haastetta vertailukelpoisten kauppahintatietojen vähäinen määrä.

Jos arviokohteena on tuotantorakennus, teollisuushalli, liikehuoneisto tai muu vastaava, niin sovellettavana arviointimenetelmänä on usein tuottolähestymistapa. Tällöin kohteen arvoa pyritään selvittämään todennäköisen nettotuoton avulla. Varsinkin haastavien kohteiden arviointiin kannattaa pyytää asiantuntijan lausunto.

Puolueettoman ammattilaisen lausunto on luotettava osoitus kohteen arvosta ja myös verottaja sen yleensä hyväksyy.

Vero.fi -sivustolta löytyy syventäviä vero-ohjeita, jossa on hyvin kerrottu varojen arvostamisen yleiset periaatteet perintö- ja lahjaverotuksessa.

• Lue lisää vero.fi:stä

Verotusarvo ei ole sama kuin käypä arvo tai markkina-arvo

Kiinteistöverotuksen verotusarvo ei ole sama asia kuin perukirjaan määriteltävä käypä arvo tai markkina-arvo. Yleensä verotusarvot ovat markkina-arvoja selvästi alhaisempia.

Perukirjaan tulisi kirjata mahdollisimman lähellä kohteen todellista markkina-arvoa oleva arvo. Varsinkin tilanteessa, jossa kuolinpesän osakkailla on suunnitelmissa kohteen myynti, varallisuuden aliarvostaminen perukirjassa johtaa myynnin jälkeen korkeampaan verotukseen luovutusvoittoverotuksen muodossa.

Markkinatilanteesta johtuen kiinteistöjen ja asunto-osakkeiden markkina-arvot vaihtelevat varsin paljon. Asuntojen arvoja ei tulisi vertailla myynnissä oleviin kohteisiin ja niiden hintapyyntöihin vaan vertailukelpoisten kohteiden toteutuneisiin kauppahintoihin.

Arviointialan ammattilaisilla on käytettävissä tilastotietoja tehdyistä kauppahintatiedoista. Ammattilaisen laatima kirjallinen arviolausunto perukirjaa varten sisältää kaikki viranomaisten edellyttämät tiedot.
Perunkirjoitus tuo osakkaille mieleen muistoja ja tunteita
Perunkirjoitukseen valmistautuminen on kuolinpesän osakkaille usein tunteisiin menevää aikaa. Asiakkaiden tunteet on huomioitava, mutta kiinteistöjen ja osakkeiden arvon määrityksessä ei voi kuitenkaan tunnearvoja ottaa huomioon.

Esimerkiksi pitkään saman suvun omistuksessa olleet kiinteistöt ovat hyvin rakkaita ja tärkeitä omaisille, perukirjassa näiden arvo kuitenkin on arvioitava markkinatilanne huomioiden.

Arviointityössä olen huomannut, että viimekädessä luotettava ja oikea omaisuuden arvon selvittäminen on monelle kuolinpesän osakkaalle tärkeä asia. Arviointitulos on aina perusteltava mahdollisimman läpinäkyvästi ja selväsanaisesti.

Kustannusten noustessa kiinteistösijoittajat pohtivat mitä tehdä omistuksilleen. Osa ei tee sijoituksilleen mitään, joku voi harkita sijoitustensa myyntiä ja mikäli rahoituskustannukset eivät ole ongelma, niin joku etsii uusia sijoituskohteita. Yhteistä kaikille on se, että epävarmuuden lisääntyminen lisää sijoittamisen riskiä ja tämä näkyy aiempaa korkeampana tuottovaatimuksena.

Kustannukset lisääntyneet monesta syystä

Vuosien 2022 – 2023 aikana kiinteistömarkkinassa on nähty monipuolisesti kustannusten nousua. Rahoituksen kustannukset ovat lisääntyneet siirryttäessä nollakoroista kohti normaalia korkomarkkinaa. Rakennusteollisuuden kustannukset ovat kasvaneet mm. komponenttien saatavuuteen liittyvistä ongelmista johtuen. Energian hinnan vaihtelu on lisännyt epävarmuutta varsinkin tulevien talviaikojen kustannuksiin varautuessa.

Kustannusten nousu on näkynyt aiempaa korkeampana inflaationa. Ekonomistien ennusteissa inflaation odotetaan laskevan jo vuoden 2024 aikana. Suuri merkitys ja alkusysäys nykyiselle taloustilanteelle oli Venäjän aloittama hyökkäyssota Ukrainaa vastaan. Meneillään oleva sota on muuttanut monta asiaa pitkäksi aikaa, ehkä jopa pysyvästi. Toivoa sopii, että sota päättyy ja vakautta talouteen löytyy mahdollisimman pian.

Talouskasvu hidastunut monella toimialalla

Kustannusten nousu on hidastanut merkittävästi taloutta monella toimialalla. Asuntokauppa ja rakentaminen ovat tästä hyviä esimerkkejä. Heinäkuussa 2023 Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämään KVKL Hintaseurantapalveluun raportoitiin yhteensä 3 478 kpl käytettyjen asuntojen kauppaa, mikä oli -28,1 % vähemmän kuin heinäkuussa 2022 (4 836 kpl). Heinäkuun viiden vuoden keskiarvoon verrattuna myytiin -36,3 % vähemmän käytettyjä asuntoja. Uusia asuntoja myytiin heinäkuussa 123 kpl, mikä on -67,6 % vähemmän kuin vastaavaan aikaan vuotta aiemmin.

Rakennusliikkeet lykkäävät uudiskohteiden rakentamisen aloituksia, keskeneräiset hakkeet viedään loppuun. Uudiskohteiden kauppaa yritetään nopeuttaa mm. lupaamalla vapaavuosia hoito- ja rahoitusvastikkeiden maksuun. Asuntokauppa vilkastuu, kun kuluttajien ja sijoittajien luottamus talouteen paranee. Toivottavasti tämä nähdään jo vuoden 2024 aikana.

Kevät ja alkukesä ovat mitä parhainta aikaa mennä metsään. Huhtikuussa yöpakkasten jälkeen hanki kantaa ja metsässä liikkuminen on helppoa. Metsätilojen arviointi on mukavaa työtä, tähän vuodenaikaan se on ihan huippumukavaa.

Silmät ja korvat auki

Toukokuun alkupuolella hyttyset eivät vielä häiritse ja rehevien kasvupaikkojen aluskasvillisuus ei ole ehtinyt kasvaa liikkumista hidastavaksi pöheiköksi. Yhden kuukauden aikana metsämaisema muuttuu ja luonnossa kuultavat äänet monipuolistuvat. Valon ja lämpötilan lisääntyessä vesistöt sulavat, kasvit heräilevät kasvuun ja muuttolinnut aloittavat pesintää. Maastossa liikkujan on muistettava antaa pesintärauha metsälinnulle.

Metsänomistaja, tarkista talven tuhot

Talven aikana metsässä on voinut tapahtua metsätuhoja, jotka metsänomistajan olisi hyvä käydä keväällä tarkistamassa. Yleisimpiä talven jälkeen todettavia vahinkoja ovat myrskytuhot, kasvatusmetsien lumituhot, varttuneiden taimikoiden hirvituhot ja pienissä taimikoissa tapahtuneet myyrä-, halla- ja ahavatuhot. Heti istutusvuoden jälkeen hienojakoisilla kivennäismailla routa on voinut nostaa taimia maasta. Pieniä taimia on voinut kuolla myös erilaisiin hometauteihin. Jos tuhot ovat laaja-alaisia, on syytä sopia jatkotoimet yhdessä metsäammattilaisen kanssa.

Rajalinjat auki ja heinät pois taimien päältä

Metsäkiinteistöjen väliset rajalinjat tulisi olla maastossa selvästi havaittavissa. Rajalinjasta huolehtiminen on rajanaapureiden yhteinen asia, joten tässä on yhteistyön tekemisen paikka. Mitä rehevämpi maasto ja pienempi puusto, sitä herkemmin rajalinjat ovat kateissa. Alkukesällä rajapyykit löytyvät loppukesää helpommin ja rajalinjojen aukaiseminen onnistuu usein ilman ulkopuolista apua.

Taimikon alkuvuosina on hyvä tehdä tarvittaessa kasvua haittaavien heinien ja vesakon poistamista. Rehevien kasvupaikkojen taimikot olisi tarkistettava ja tarvittaessa heinittävä syksyllä ennen talven tuloa. Jos työ on jäänyt tekemättä, niin se kannattaa tehdä heti lumien sulettua. Kuloutuneesta heinikosta havupuun taimet löytyvät helposti, joten toimenpide on huomattavasti joutuisampaa kuin keskikesällä. Rauduskoivun taimia voi olla hankala tunnistaa ennen lehtien puhkeamista, joten vesurin kanssa ei kannata olla liian innokas.

Isovanhemmat mallia näyttämään

Suomessa metsänomistajien keski-ikä on yli 60 vuotta. Metsänomistajilla on siis suuri määrä lapsia ja lapsenlapsia, joille metsänomistamiseen liittyviä tietoja ja taitoja tulisi siirtää suvun sisällä. Isovanhemmille tutut metsäasiat ovat monesti lapsenlapsille aivan uutta ja ihmeellistä. Toki monet isovanhemmat ovat jo asian miettineet ja siirtäneet metsänomistusta nuoremmille sukupolville. Tätä tietojen ja taitojen siirtämistä tulisi vaan entisestään lisätä. Jos nuorempaa sukupolvea ei metsänomistamiseen liittyvät tavoitteet kiinnosta, niin metsätilan myynti voi olla hyvä ottaa harkintaan. Metsätiloilla on edelleen hyvä kysyntä ja hintataso.

Toimitilamarkkina Itä-Suomen alueella on ollut vähäinen eikä tulevaisuus todennäköisesti tilannetta merkittävästi muuksi muuta. Koronapandemia, korko- ja kustannustason nousu sekä ostovoiman väheneminen ovat lisänneet taloudellista epävarmuutta ja vaikuttaneet sekä yritysten että yksityisten investointipäätöksiin. Riskitason noustessa sijoittajat nostavat myös tuotto-odotusta. Yksittäisiä toimitilakohteita lukuun ottamatta, sijoittajia ei näytä Itä-Suomen toimitilamarkkina kiinnostavan.

Toimitilojen markkinat Itä-Suomen alueella keskittyvät suurimpien kaupunkien läheisyyteen. Kohteita on kohtalaisen paljon tarjolla sekä myytävänä että vuokrattavana, kysyntää on huomattavasti vähemmän. Liike- ja toimistohuoneistoja on vapaana aivan kaupunkien keskustoissakin, joten sijaintikaan ei pitäisi olla esteenä. Kaupan tai vuokraamisen esteenä voi kuitenkin olla mm. liian korkea hintataso, kalliit ylläpito- ja korjauskustannukset, pelko riittävästä asiakaskunnasta tai jossakin tapauksessa esim. pysäköintipaikkojen puute.

Yritykset tarvitsevat jatkossakin myymälä-, toimisto-, tuotanto- ja varastotiloja. Ellei sopivia toimitiloja ole myytävänä tai vuokrattavana, tilatarve on ratkaistu rakennuttamalla yrityksen omaan käyttöön sopivat rakennukset. Viimeisen vuoden aikana rakentamiskustannusten nousu on omalta osaltaan vähentänyt uudisrakentamista.

Rakentaminen ei ole kuitenkaan täysin pysähtynyt, keskeneräiset kohteet rakennetaan loppuun ja suunniteltujen rakennusten aloituksia siirretään eteenpäin. Uusia toimitiloja suunniteltaessa kannattaa kiinnittää huomioita kohteen sijainnin lisäksi rakennuksen ylläpitokustannuksiin, energiatehokuuteen ja sopivuuteen yrityksen omiin tarpeisiin.

Voiko myytävyyttä parantaa?

Tilojen tulisi olla muutettavissa myös toiseen käyttötarkoitukseen. Tällöin huomiota on kiinnitettävä mm. rakennuksen sisäpuolisten seinien rakenteisiin, sisäkorkeuteen ja ovitukseen.

Toimisto- ja myymälätilojen osalta kohteen tavoitettavauus henkilöautoliikenteen avulla on tärkeää. Tällöin autojen pysäköintimahdollisuudet on huomioitava kohteen valinnassa. Sekä käytetyn toimitilan hankinnassa kuin myös uuden kohteen suunnittelussa on tarkistettava voimassa olevan kaavan määräykset sekä rakennusoikeuden määrä.

Jos toimitilat sijaitsevat vuokratontilla, on huomioitava myös olemassa olevan vuokrasopimuksen pituus. Mikäli sopimus on päättymässä 10 vuoden aikana, vaikuttaa se herkästi kohteen arvoon alentavasti.

Ei ostajaa, ei markkina-arvoa.

Itä-Suomen alueella on toimitiloja, joille on vaikeaa löytää ostajaa niiden sijainnista, kunnosta tai ylläpitokustannuksista johtuen. Mikäli ostajaa ei löydy pitkän markkinointi- ja myyntiajan jälkeen, kohteella ei ole markkina-arvoa. Varsinkin jos kohdetta rasittaa iso korjausvelka tai esim. maaperä on saastunut aikaisemman liiketoiminnan aikana, niin kohteen arvo voi olla jopa negatiivinen.

Kannattava liiketoiminta nostaa seinien arvoa.

Osa toimitilakohteista myydään yrityskaupan yhteydessä, jolloin myös kohteessa harjoitettu liiketoiminta vaihtaa omistajaa. Kaupan edellytyksenä on kannattava liiketoiminta. Ellei näin olisi, pelkille toimitilan seinille ei arvoa muodostu. Kannattava liiketoiminta edistää kohteen myytävyyttä ja on myös edellytys investoinnin rahoitukselle.

Metsät ovat suomalaisille monella tapaa merkityksellisiä. Metsätilan arvo ja metsien merkitys erilaisina arvoina eivät ole sama asia. Tämä ero on tunnistettava metsätilojen arvostamiseen liittyvässä keskustelussa ja metsätilojen arvioinnissa.

Viimeiset kymmenen vuotta ovat tuoneet muutoksia metsätilojen arviointiin. Aikaisemmin metsätilan arviointi tehtiin pääosin puuntuotannollisin perustein. Olemassa olevan puuston määrän ja laadun perusteella laskettiin tilan hakkuuarvo, joka oli sama kuin metsätilan arvo. Kasvatusmetsille laskettiin odotusarvoa, jotta niiden arvokehityksessä ei tapahtuisi suuria muutoksia kehitysluokasta toiseen siirryttäessä. Arviointimenetelmänä käytetyssä summa-arvomenetelmässä kaikki arvoon vaikuttavat tekijät myös tuotiin esille. Lopulta kiinteistön arvo selvisi kokonaisarvosta tehdyn alennuksen jälkeen. Ammattilaisen tekemään laskelmaan oli luotettava, kun tätä parempaa tietoa metsäkiinteistön arvon määrittämiseksi ei ollut saatavilla. Edelleen suuri osa metsätilojen luovutuksista tapahtuu sukulaisten välisissä luovutuksissa, jolloin tilan arvon määritys tehdään usein edellä kerrotulla summa-arvomenetelmällä.

Vapailla markkinoilla tehdyissä metsätilakaupoissa metsien kasvua ja maapohjan rehevyyttä on huomioitu aikaisempaa enemmän metsätalousmaiden arvossa. Ammattimaisesti toimivat ostajat painottavatkin arvioinnissa metsäkiinteistön tuottoarvoa. Tuottoon perustuva arviointi suuntaa katseen tulevaisuuteen ja ottaa huomioon omistajan sijoitukseltaan edellyttämän tuotto-odotuksen.

Metsätiloilla on ollut kysyntää ja markkinaehtoisten metsätilojen kauppahinnat ovat nousseet vuosi vuodelta. Suureen kauppalukumäärään perustuvat kauppahintatiedot antavat jossakin määrin mahdollisuuden käyttää hyväksi metsätilojen arvioinnissa myös kauppa-arvomenetelmää. Kahta samanlaista metsätilaa ei kuitenkaan ole, joten yksittäisen kiinteistön arvoa kauppa-arvomenetelmällä määritettäessä on tunnistettava, millainen arviointitarkkuus arvohajonnasta johtuen on saavutettavissa.

Puuston kasvaessa metsä sitoo hiiltä puustoon ja maaperään. Osa metsätilan ostajista on jo nyt – odotusarvon kaltaisesti – ottanut huomioon, että hiilensidonnasta voi jatkossa tulla lisätuottoa metsänomistajalle. Tähän viittaa se, että metsätiloista on usein maksettu olennaisesti enemmän kuin mitä hinnaksi on arvioitu pelkästään puutavaran tuotantoon perustuvilla arvonmääritystavoilla. Hiilensidonnan mahdollinen lisäarvo voi tulevaisuudessa olla nykyistä selvemmin metsätalousmaahan liittyvä omaisuuserä, samalla tavoin kuin esimerkiksi metsäkiinteistöön liittyvät rakennuspaikat ja maa-ainesten ottoalueet. Selkeää ja yleisesti hyväksyttyä laskentamallia hiilensidonnasta saatavasta tuotosta ei kuitenkaan ole olemassa. Arvon määrittämiseksi hiilensidonnan kautta tuleva lisäarvo vaatii myös toimivan hiilimarkkinan.

Riippumatta siitä, miten metsätila on arvioitu, sen markkina-arvo selviää riittävän markkinoinnin jälkeen vapaalta markkinalta saatujen ostotarjousten perusteella. Kaupassa maksettava hinta on myyjän ja ostajan välisen sopimisen tulos. Jos ei puhuta markkina-arvosta, niin metsätilan arvo ja hinta ovat merkitykseltään kaksi eri asiaa. Omistajan näkemys tilan arvosta voi olla hyvinkin erilainen kuin mikä on tilan markkina-arvo.

Metsillä on arvoa muillekin kuin metsän omistajille. Suomalaisille jokamiehenoikeudet ovat antaneet mahdollisuuden nauttia metsäluonnosta monipuolisesti. Joskus metsienkäsittely voi johtaa kokemukseen arvokkaan virkistysarvon menetyksestä. Varsinkin pitkään saman suvun omistuksissa oleviin metsätiloin liittyy myös tunnearvoa. Kaikki metsään liittyvät arvot eivät ole mitattavissa. Kansalaisen omaan kokemukseen tai näkemykseen perustuvat arvot ovat subjektiivisia, eikä niitä voi kiinteistöarvioinnissa koskaan täysimääräisesti huomioida.